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楼市“存货”猛于虎  

2008-06-24 15:13:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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南都周刊编辑:张鹏 文:田申
楼市“存货”猛于虎 - 南都周刊生活 - 南都周刊
 
  如果一家企业流动资金严重不足,而库房又塞满了存货,且存货一再降价都乏人问津,按照常识判断,这样的企业正深陷泥潭;如果一个行业面临类似的局面,那么这个行业的命运也不言自明了。

  不幸的是,我国的房地产行业正遭受这样的厄运。

  6月12日,深圳市国土房管局公布的全市房产市场分析报告显示,5月深圳新建商品住宅销售均价为每平方米11014元,回落到2007年初的房价水平;住宅空置面积67万平方米,同比增加82%;商品住宅销售123万平方米,同比下降55.6%。总结成一句话:深圳的房价在跌,销量在减,库存暴增。

  这样的情况不仅仅出现在深圳。上海、杭州、广州、武汉、重庆等重点城市,都出现了“存货”猛增的趋势,就是一向处于卖方市场的北京商品住宅,也出现了近年罕见的供大于求局面。

  近日高盛发表研究报告指出,今年主要发展商至5月中旬,还未实现全年销售目标的20%。根据高盛对全国12大城市一手市场物业成交量和存货对比研究发现,如果按照5月的销售进度,12大城市中至少有6个需要1年左右的时间,才能消化完存货,这当中还尚未把未来数月的新增供应计算在内。

  进入下半年,万科、招商、碧桂园、保利、恒大等房企大鳄将有大量的新盘入市。蜂拥而至的新盘“配合”市场低迷的人气,将进一步增加市场存货。

  在上周举办的“2008年博鳌房地产论坛”上,北师大金融研究中心主任钟伟指出,今年开发商至少会萎缩了40%-50%的市场需求,从而导致了销售量急剧下降,市场存货剧增。由此,房地产企业面临缺少人气和市场需求的问题比资金问题更加严重。如果6月楼市还无起色,7月出现抛盘救市的可能性极大,整个房地产市场将进一步恶化。

  “存货”猛于虎。大量的库存,已经成为摆在房企面前的烫手山芋。

  一方面,“库存”的不断增加,会加剧供需失衡,消费者手中的筹码得到加强,房企回旋的空间被不断压缩。另一方面,楼市存货的增长,使得资金越来越匮乏的房企雪上加霜。由于银行仍旧收缩银根,资本市场又对房企不感冒,自力更生解决资金问题似乎已经成为摆在房企面前的“华山一条路”。

  此外,楼市出现大量库存,也威胁到我国的金融安全。开发商的资金,大部分都是来自银行贷款。如果这次宏观调控,真的如同潘石屹所言产生“百日剧变”,部分开发商等不到房价再次上涨的那一天而猝死,其未归还的贷款可能变成死账呆账,或所抵押资产价值缩水,银行就要当冤大头,承担相当的风险。上个世纪90年代的那场房地产泡沫,在留下大量烂尾楼的同时,也给银行留下了巨大的窟窿。

  前车之鉴不可忘。如何消化“存货”问题,不仅仅是房企的事(房企对此也力不从心),还需要政府相关层面(主要是金融机构)出台相应措施,帮助具备一定信用的房企解决资金难题,给房企一定的周旋空间,共渡难关。
 
  6月14日,备受房地产行业关注的“2008博鳌房地产论坛”拉开序幕。本希望到博鳌抱团取暖的开发商,从论坛上感受到的却依然是阵阵寒意。

北师大经济研究中心主任钟伟

  目前市场的总体特征还是分化和重组,但土地价格仍旧拒绝调整,地方政府对土地市场还有不现实的高价预期。景气下滑、信贷紧缩和通货膨胀会导致房价走势具有高度不确定性。开发商应该适度地调整扩张战略,由激进扩张变成相对务实的战略。开发商在现行开发规模上,应有15%的收缩才能够使现金流平衡。

全国工商联房地产商会会长聂梅生
  行业未来的走向取决于三个方面:一是政策层面,二是市场的形势,三是开发商的资金链。目前经济增长过热问题得到了一定程度的缓解,但是经济从紧肯定不会放松。央行连续多次调整准备金,且还有继续调整的趋势。目前楼市正处于滞胀初期,交易量大跌,今年整个楼市都会处在一个险局之中。

清华大学经济管理学院教授朱武祥
  目前,市场的逆转正在出现。除了成交量的下降,地产公司资金链也被全面收紧。一旦市场出现大逆转,公司的财务状况就将出现严重恶化。同以前国有企业困境、银行困境、证券公司困境一样,房地产企业也在遭遇空前的“地震”并即将陷入普遍困境。以目前的资金链状况,约有30%的上市公司只有在土地存量下降40%的情况下,才有可能实现财务平衡。
 
  针对深圳部分银行打“擦边球”松动二套房贷政策的现象,监管层已开始对相关银行施压。深圳四大行负责人日前被相关监管机构召集开会,其后深圳各商业银行不约而同“收紧”甚至实行“一刀切”的操作方式对待二套房贷,稍有起色的深圳楼市由此再度低迷。
 
  近日,北京市发改委同意“有条件地允许已转让的农民自住房上市交易”。
  其条件如下:在旧村已完成拆迁、农民已完成安置、绿化已基本实现的情况下,如确实还存有剩余的农民自住房,经核定并明确销售利润分配方案后,可允许已转让给开发企业的农民自住房上市交易。
 
  6月13日,广州市国土房管局公布的《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》中引人注目的条款是,认定和处理闲置土地将以宗地为单位,已办理用地分期手续的,以分期后的土地为宗地单位。这意味着房企今后不能以部分土地已经开发为借口延迟分期开发土地。
 
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